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贺八政办发〔2021〕17号 贺州市八步区人民政府办公室关于印发全面推进贺州市八步区城镇老旧小区改造工作 实施方案的通知

2021-07-08 10:00     来源:八步区人民政府办公室
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莲塘镇,贺街镇人民政府,各街道办事处,区直各有关单位:

《全面推进贺州市八步区城镇老旧小区改造工作实施方案》已经区人民政府同意,现印发给你们,请认真组织实施。

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全面推进贺州市八步区城镇老旧小区改造工作实施方案

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为深入贯彻落实党中央,国务院,自治区党委,人民政府决策部署,大力推进我城镇老旧小区改造提升工作,根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔202023号),《广西壮族自治区人民政府办公厅关于印发全面推进广西城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》(桂政办发〔202086号)以及《贺州市人民政府办公室关于印发全面推进贺州市城镇老旧小区改造工作实施方案的通知》(贺政办发202127号),结合我实际情况,制定本方案。

一,工作目标

2021年我计划新开工改造城镇老旧小区19个,涉及居民住宅约741套;到2022年,基本形成城镇老旧小区改造制度框架,政策体系和工作机制;2021-2025年期间,力争基本完成2000年底前建成的以及部分2001年以后建成的城镇老旧小区改造,涉及居民住宅约3305套。加强小区内公共基础设施,服务设施建设,因地制宜改善城镇老旧小区人居环境,增强城镇老旧小区居民群众获得感,幸福感,安全感。

二,主要任务

(一)明确改造范围,内容和标准

1.明确改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城(城关镇)建成年代较早,失养失修失管,市政配套设施不完善,社区服务设施不健全,居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。重点改造2000年底前建成的老旧小区;2001年以后建成且符合改造条件的老旧小区,可按自治区规定的年度改造任务一定比例纳入改造范围。(牵头单位:住建局;配合单位:发改,财政局莲塘镇,贺街镇人民政府,各街道办事处

2.合理确定改造内容

1)基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容,主要是市政配套基础设施改造以及小区内建筑物屋面,外墙,楼梯等公共部位维修等。其中,改造市政配套基础设施包括改造小区内部及与小区联系的供水(包括不符合《广西二次供水工程技术规程》标准建设的二次供水泵房和设施及仍使用总表未实施一户一表分表到户的供水管网),雨污分流管网,供电,弱电,道路,供气,消防,安防,生活垃圾分类,移动通信等基础设施,以及光纤入户,架空线规整(入地)等。(牵头单位:住建局,城市管理综合执法局;配合单位:发改经贸局,财政局,自然资源局,水利局,应急管理消防救援市公安局八步分局莲塘镇,贺街镇人民政府,各街道办事处

2)完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容,主要是环境及配套设施改造建设,小区内建筑节能改造,有条件的楼栋加装电梯等。其中,改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设,整治小区及周边绿化,照明等环境,改造或建设小区及周边适老设施,无障碍设施,停车库(场),电动自行车及汽车充电设施,智能快件箱,智能信包箱,文化休闲设施,体育健身设施,物业用房等配套设施。(牵头单位:住建局,城市管理综合执法局;配合单位:发改,民政局,财政局,自然资源局,文化和旅游局,市场监督管理局,教育和科技,应急管理市公安局八步分局莲塘镇,贺街镇人民政府,各街道办事处

3)提升类。为丰富社区服务供给,提升居民生活品质,立足小区及周边实际条件积极推进的内容,主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造,包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施,卫生服务站等公共卫生设施,幼儿园等教育设施,周界防护,智能充电桩,联网型独立式感烟探测器等智能感知设施等智能感知设施,以及养老,托育,助餐,家政保洁,便民市场,便利店,邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。(牵头单位:住建局;配合单位:发改教育和科技局,民政局,财政局,城市管理综合执法局,自然资源局,经贸局,投资促进局,卫生健康,市场监督管理莲塘镇,贺街镇人民政府,各街道办事处

3.合理确定改造标准。根据居民改造意愿,并结合政府财政承受能力和投资能力,制定改造标准,经区人民政府批准后,报市住建局,发改,财政局备案。(牵头单位:住建局,发改,财政局;配合单位:自然资源局)

(二)编制专项改造规划

住房和城乡建设主管部门按照标准,对本级辖区内2005年底前建成的所有住宅小区进行全面调查摸底,建立本级城镇老旧小区数据库和改造项目储备库,在国土空间规划的指导和约束下,并结合《贺州市中心城区低效用地再开发专项规划(2018-2025年)》编制完成城镇老旧小区改造专项规划,报区人民政府审定后,报市住建局备案。储备库按自治区有关规定实行动态管理。(牵头单位:住建局,自然资源局;配合单位:发改,财政局莲塘镇,贺街镇人民政府,各街道办事处

(三)建立健全组织实施机制,加快推进项目改造

1.加强组织协调,建立项目推进机制。成立贺州市八步区城镇老旧小区改造工作领导小组,由区人民政府分管领导同志担任组长,区人民政府办公室联系工作副主任及住建局主要负责同志担任常务副组长,区发改局经贸局,财政局,自然资源局,城市管理综合执法局,住建局,行政审批局分管负责同志担任副组长教育和科技局,民政局,水利局,经贸局卫生健康局,文化和旅游局,市场监督管理局,应急管理,大数据发展中心,消防救援大队市公安局八步分局莲塘镇,贺街镇人民政府,各街道办事处等相关单位1位负责同志为成员,统筹推进全区城镇老旧小区改造工作;根据工作需要,适时调整领导小组成员单位。领导小组办公室设在区住建局,负责领导小组日常工作;办公室主任由区住建局担任领导小组副组长的同志兼任。建立相关职能部门各负其责,街道(镇)实施,社区协同,小区产权单位和居民共同参与的工作机制,强化工作责任,合力推进实施。(牵头单位:住建局;配合单位:城镇老旧小区改造工作领导小组其他成员单位)

2.坚持党建引领,居民自治,建立长效管理机制。建立和完善党建引领城市基层治理机制,充分发挥社区党组织的领导作用,统筹协调社区居民委员会,业主委员会,产权单位,物业服务企业等共同推进改造,打造共谋共建共管共评共享的社会治理格局。学习推广南宁市,柳州市等先进地市党建引领,居民自治等长效管理经验,由小区基层党组织引领多层次,多渠道,多类型的群众协商,主动了解居民诉求,组织动员居民积极参与城镇老旧小区改造。(牵头单位:民政局,住建局;配合单位:委组织部发改局,自然资源局,行政审批局,大数据发展中心莲塘镇,贺街镇人民政府,各街道办事处

3.优化审批流程,加快改造进度。为全面深化工程建设项目审批制度改革,建立城镇老旧小区改造项目审批绿色通道,根据《自治区住房城乡建设厅 自治区发展改革委 自治区财政厅 自治区自然资源厅 自治区大数据发展局关于进一步优化全区城镇老旧小区改造项目审批工作的通知》(桂建发〔202021号)要求,优化城镇老旧小区改造项目审批有关事项如下:

1)改造方案阶段优化事项

已纳入国家和自治区改造计划的政府投资类城镇老旧小区改造项目,原则上不再编制和审批项目建议书和可行性研究报告,由建设单位根据居民意愿调查结果组织编制项目改造方案,改造方案应达到可行性研究报告编制深度,明确项目实施主体,改造范围,改造面积,改造内容分为基础类,完善类和提升类3类改造内容,投资估算,用地规划情况,建设工程方案,资金筹措方案,招标方案等内容。

区发改局和住建局共同牵头组织本级财政,自然资源,城市管理,公安,消防等相关职能部门和电力,水务,燃气,通信,有线电视等相关单位对改造方案进行联合审查,审查通过且由自然资源部门核定无需办理用地预审和选址意见书的,由区发改局批复改造方案,作为初步设计,工程建设,施工许可,竣工验收等环节审批的依据。(牵头单位:区发改局,住建局;配合单位:财政局,自然资源局,城市管理综合执法局经贸文化和旅游局,消防救援,八步生态环境局市公安局八步分局

2)初步设计阶段优化事项

改造方案批复总投资在400万元以下不含400万元的项目,不再审批初步设计和项目概算;改造方案批复总投资在400万元以上400万元的项目,由区发改局审批改造方案后,再审批初步设计含项目概算(牵头单位:区发改局;配合单位:财政局,住建局)

3)用地规划阶段优化事项

涉及改变土地用途,容积率等土地使用条件的项目,由自然资源部门根据审查通过的改造方案依法办理用地规划许可审批和土地出让审批等有关手续。不涉及土地权属变化,不改变用地性质,对环境影响小的项目,无需办理建设项目用地预审与选址意见书,建设用地改变用途审核,建设用地规划许可等用地手续和环评手续涉及土地权属变化,改变用地性质的按相关规定办理用地手续。(牵头单位:自然资源局;配合单位:八步生态环境局)

4)规划许可阶段优化事项

不增加建筑面积,不改变既有建筑功能和结构的项目,无需核发建设工程规划许可证。涉及新增,改建和扩建建筑面积,改变既有建筑功能和结构的项目,由建设工程规划许可部门根据审查通过的改造方案直接办理建设工程规划许可证审批手续。(牵头单位:区自然资源局;配合单位:八步生态环境局)

5)施工许可阶段优化事项

简化施工图审查程序。不涉及建筑主体结构变动的项目,建设单位出具设计质量承诺书后,免于施工图审查。涉及建筑主体结构变动的项目,施工图由建设单位委托施工图审查机构进行审查。(牵头单位:住建局)

简化招标程序。建设内容明确,技术方案成熟的项目,建议采用工程总承包方式。依法必须进行招标且按照国家有关规定需要履行项目审批,核准手续的改造项目,因特殊情况需要先行开展招标活动的,改造方案经审查通过后可开展招标活动,但应在报送的改造方案中予以说明。建设工程招标控制价由建设单位或其委托的造价咨询企业编制项目投资属于各级财政投资评审范围的,建设单位应报同级财政部门评审。非必须招标工程项目由招标单位根据政府采购相关规定进行采购。(牵头单位:住建局,财政局)

简化办理施工许可证程序。建设单位向住房城乡建设部门提交现场具备施工条件承诺书,联合审查通过的改造方案和建设工程施工合同依法必须招标的项目同时提供中标通知书后,即可办理施工许可证涉及建筑主体结构变动的项目,还应提供施工图设计文件审查合格意见书(牵头单位:住建局)

6)竣工验收阶段优化事项

项目竣工后,由建设单位组织勘察,设计,施工,监理等单位进行竣工验收并出具竣工验收报告。鼓励相关部门及单位,街道,居民代表参与一次性联合验收。

简化消防验收备案程序。鼓励城镇老旧小区改造项目实行现行国家工程建设消防技术标准,条件确不具备的,在确保建筑消防安全性能满足实际需要的情况下,可按照不低于原建造时的标准执行。建设单位提交建设工程消防验收备案申请表,工程竣工消防验收报告,有关消防设计内容的竣工图纸即可办理建设工程竣工验收消防备案。(牵头单位:住建局,消防救援队)

简化工程竣工验收备案程序。建设单位提供工程竣工验收报告,施工单位签署的工程质量保修书,建设工程竣工验收消防备案情况登记表即可办理房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。(牵头单位:住建局;配合单位:区城市管理综合执法局,市场监督管理局)

7)办理不动产登记阶段优化事项

对于权属清晰,材料齐全的,自然资源部门应在收到材料后的1个工作日内办结不动产登记证。对于已有可利用或通过信息共享可获取测绘资料的,不再重复测绘。城镇老旧小区改造涉及新增物业用房,社区综合服务站,卫生服务站等公共服务设施需要办理不动产登记的,不动产登记机构应依法积极予以办理。(牵头单位:自然资源局;配合单位:发改,住建局,财政局,税务局)

8)审批流程优化事项

城镇老旧小区改造相关审批事项纳入工程建设项目审批系统管理,实现一站式全流程在线办理。情况特殊的,可采用一事一议方式协调解决。由中直,自治区直单位管理但无直接产权关系的小区,其改造项目按属地管理原则在级履行项目审批手续。(牵头单位:行政审批局,住建局,大数据发展中心

城镇老旧小区既有住宅加装电梯有其他规定的,从其规定。

4.建立存量资源整合利用机制。有效利用城镇老旧小区及周边区域更新和存量住房进行改造提升,加强空间使用效率,建立空间共建共享机制。通过拆除违法建设,规整私搭乱放区域等方式腾空土地,优先用于配套设施,服务设施建设或改善小区及周边环境。在不违反规划且尊重居民意愿的前提下,可利用空地,荒地,闲置地,待改造用地及绿地等新建或改建停车场(库),新能源汽车及电动自行车充电设施等各类配套服务设施和体育健身活动场所,有条件的可建造立体停车库。改造利用闲置厂房,社区用房等房屋建筑且符合本方案基础类,完善类,提升类3类改造内容范围的公共服务设施,可在5年内暂不办理变更用地主体和土地使用性质手续,期满后按有关规定执行。(牵头单位:住建局,城市管理综合执法局,自然资源局;配合单位:发改经贸局,财政局消防救援队)

(四)加大资金筹集力度,加强资金监管。

1.按照谁受益,谁出资原则,探索建立居民和管线单位合理共担改造资金机制。通过居民按比例出资,政府适当补助,管线单位和原产权单位积极参与和支持,多渠道筹措改造资金。探索建立居民,管线单位,政府对不同改造内容,按一定比例承担出资责任的机制,原则上企业和居民出资比例不宜低于项目总投资的20%。居民可通过直接出资,使用(补建,续筹)住宅专项维修资金,个人提取住房公积金,捐资捐物,投工投劳等多方式参与改造。政府通过明确相关设施设备产权关系,积极引导管线单位或专营企业对供水,供电,供气,通信等专业经营设施设备实施改造提升。对产权属于管线单位的,由其负责出资改造;产权不属于管线单位的,政府通过以奖代补等方式支持改造,改造后符合相关行业技术标准的专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业经营单位,由其负责后续维护管理。(牵头单位:住建局;配合单位:发改城市管理综合执法局经贸局,民政局,财政局,水利局,市住房公积金管理中心八步管理部

2.加大政府支持力度。结合本级财力情况,通过预算安排,创新筹资渠道等方式,落实老旧小区改造地方配套资金。地方财政配套资金主要用于居民意愿调查等项目前期手续工作,以及小区内的房屋公共区域和配套设施改造。将城镇老旧小区改造纳入国有住房出售收入存量资金使用范围。鼓励探索街区,片区等连片改造,支持将符合条件的老旧小区内部及与小区直接相关的公共服务设施和市政配套基础设施纳入地方政府专项债券支持范围。统筹住宅专项维修资金,住房公积金等涉及住宅小区的各类专项资金用于城镇老旧小区改造的工作,重点解决住宅小区公共部位,公共设施设备的维修,更新和改造。具体办法由区住建局牵头结合我区实际制定。(牵头单位:财政局,住建局;配合单位:发改城市管理综合执法局,市住房公积金管理中心八步管理部

3.吸引社会资金。产权归人民政府所有的公房,财政应出资参与改造;产权归单位所有的公房,鼓励有条件的企事业单位出资参与改造。对预期收益能完全覆盖成本的项目,积极探索政府和社会资本合作(PPP)模式,鼓励社会资本参与改造。要合理利用小区或周边的零星土地,公有闲置房屋等资源,通过购置,租赁,置换,新建等方式,提供经营场所,吸引市场主体提供养老,托育,助餐,家政保洁,便利店等公共服务和社会服务。(牵头单位:住建局,财政局;配合单位:发改教育和科技局,经贸局,民政局,自然资源局,水利局,投资和促进局,市场监督管理局)

4.落实税费减免政策。根据国办发〔202023号,桂政办发〔202086以及贺政办发202127文件规定,专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造,对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用,可以作为该设施设备的计税基础,按规定计提折旧并在企业所得税前扣除;所发生的维护管理费用,可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中,为社区提供养老,托育,家政等服务的机构,提供养老,托育,家政服务取得的收入免征增值税,并减按90%计入所得税应纳税所得额;用于提供社区养老,托育,家政服务的房产,土地,可按现行规定免征契税,房产税,城镇土地使用税和城市基础设施配套费,不动产登记费等。(牵头单位:税务局;配合单位:发改,财政局,自然资源局,住建局,城市管理综合执法局投资促进局,市场监督管理局)

三,强化保障措施

(一)科学组织,周密安排。城镇老旧小区改造工作原则上要实施连片规划,以社区为基本空间单元,充分考虑小区内插花式老旧建筑等因素,鼓励探索以拆改结合的模式整体推进住房更新改造工作。

(二)建立机制,加强核验与通报。建立城镇老旧小区改造项目核验机制,定期通报改造进展情况。对在核验中发现的改造进度缓慢,工作推进不力,成效不明显,任务未完成相关单位,按规定程序启动行政问责机制。

(三)加强宣传,营造良好氛围。充分利用传统媒体和新媒体,全方位,多角度宣传城镇老旧小区改造政策,先进经验和取得的成效。引导小区居民形成合理的改造意愿和预期,营造政府,社会,居民共同参与城镇老旧小区改造的良好氛围,进一步提升人民群众的知晓度,参与度和满意度。






公开方式:主动公开

抄送:区委组织部,市住房公积金管理中心八步管理部              

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